안녕하세요. 최근 황당한 이태원 참사와 관련하여 10월 30일부터 11월 5일까지 7일간 국가 애도 기간을 갖고 국가적으로 애도하며 추모하는 시간을 보내고 있는데, 현재 진행 중이거나 진행 예정이었던 많은 행사와 축제, 행사가 모두 중단 상태가 되었고, 또 국회도 일정이 모두 순연기가 되어 종부세 완화 등을 골자로 하는 세제 개편안이 표류 중입니다.
아마 다음 주부터는 국회 일정이 재개돼 본격적으로 세제개편안에 대해 심사할 예정이겠지만 여야 대립이 갈수록 치열해지는 분위기를 고려해 보면 법정처리 시한인 다음달 2일까지 본회의 처리는 쉽지 않을 전망입니다.
그래서 우선 세제개편안이 통과되지 않은 버전으로 종부세의 과세 대상, 기준, 세율을 다 정리해 보려고 합니다.
그럼 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
종합부동산세란?
우선 종부세란 매년 6월 1일 국내에 소재한 재산세 과세대상의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시가격의 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 세금을 매겨 납부하도록 하는 제도입니다.
따라서 보유하고 있는 부동산의 합산금액이 과세대상에 따른 유형별 공제금액을 초과하지 않으면 종부세 납부대상이 아닙니다.
종합부동산세의 기준이 되는 공시가격이란?
여기서 공시가격이란 종합부동산세 과세대상의 기준이 되는 가격으로 정부가 조사, 산정하여 공시하는 가격으로 토지, 땅값 산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격을 의미합니다.
공시가격은 요즘 호갱노노노, 네이버 부동산 등 부동산 플랫폼에서 쉽게 찾을 수 있는데, 가장 정확한 방법은 부동산 공시가격 알리미를 이용하는 것입니다.
부동산 공시가격 알림 사이트에 들어가 보면 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격으로 나뉘는데 보통 아파트를 매수하신 분들이 절대 다수 많으니 공동주택 공시가격을 클릭하시면 됩니다.
문재인 정부 때 공시가격 현실화율(공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지 나타내는 지표)을 시세의 90%까지 끌어올리도록 설계해 놓았기 때문에 이러한 공시가격 상승은 집값 급등기와 맞물려 주택 보유자들의 세금 부담을 한창 가중시켰습니다.
하지만 부동산 하락이나 조정장에서는 분위기가 완전히 바뀝니다.
지나치게 빠르게 상향 조정된 공시가격 현실화율 때문에 현재는 전국 공동주택 평균 공시가격 현실화율은 2020년 69%에서 올해 71.5%까지 오르기도 했습니다.
그러다 보니 공시가격이 집값을 초과하는 일이 생기지 않을까 하는 불안에 떨고 있는 분들도 계십니다.
다행히 한국조세재정연구원이 부동산 공시가격 전면 개편을 1년 유예하자고 제안함에 따라 내년에도 공시가격 산정 시 올해 현실화율이 적용될 전망입니다.
하지만 부동산 시장 하락 폭이 깊고 깊다면 공시가격이 집값을 초과하는 곳도 분명히 나올 수 있다고 생각합니다.
종합부동산세의 과세 대상
과세 대상은 총 3가지로 모두 부동산이지만 유형이 조금씩 다릅니다.
그래서 유형에 따라 공제 금액도 조금씩 다릅니다.
우선 주택의 경우 1인당 6억원까지 공제되며(1가구 1주택자에 한해 11억원까지 공제됩니다, 조세특례제한법 개정안이 통과될 경우 1가구 1주택자의 종합부동산세 공제금액을 14억원으로 상향 조정할 예정이었습니다.
) 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지(주로 상가, 건물)는 80억까지 공제됩니다.
그래서 부동산 대세 상승장 이전에는 종부세가 거의 부자세나 다름없고 종부세를 내는 사람은 자산가였던 적이 있는데 부동산 대세 상승장을 지나서 많은 사람이 종부세 납부 대상이 되면 토지나 상가에서 종부세를 내는 사람이 정말 천상계 부자라는 얘기를 많이 하기도 합니다.
종합부동산세율
올 여름 발표한 세제개편안 내용에 따르면 다주택자 종합부동산세 중과세율 적용을 폐지하고 주택 수와 관계없이 단일세율을 적용하겠다고 밝혔습니다.
그러나 아직 세제개편안이 통과되지 않아 우선 다주택자 중과세 세율이 적용되는 버전으로 살펴보면 아래와 같습니다.
이렇게 되면 주택의 총 금액이 아니라 주택 수에 영향을 받게 되기 때문에 다소 시장이 왜곡되는 결과를 낳을 수 있습니다.
초고가 1가구 1주택자가 중저가 2~3채를 가진 사람보다 세금을 더 적게 내는 일이 발생할 수 있기 때문입니다.
다만 고무적인 부분은 오는 9월 1주택자 종부세 특례법안을 일부 통과시킴으로써 납세자의 종부세 부담이 조금은 줄어들 전망입니다.
이사와 상속 등에 의한 한시적인 2주택자와 지방 저가 보유 2주택자에게 주택 보유 수에서 제외시키는 종합부동산세법 개정안이 통과된 것입니다.
또 만 60세 이상 고령자와 1주택 장기 보유자에게 종합부동산세 납부 유예 제도도 도입해 세 부담 경감에 일조하고 있습니다.
여기서 지방 저가 주택의 정의는 아래 이미지를 참고하시기 바랍니다.
그러나 주의해야 할 부분은 바로 명의인데, 만약 남편이 위 사례에서 서울 성북구의 아파트를 보유하고 아내가 강원도 철원의 아파트를 보유하는 경우에는 지방 저가 주택의 주택 수 제외 규정을 적용받을 수 없습니다!
정부가 비수도권 공시가격 3억원 이하 1채는 주택 수에서 제외하기로 했지만 반드시 두 주택의 소유자 명의가 같은 경우에만 적용하겠다고 공표했기 때문입니다.
호혜특례제한법 개정안이 결국 국회 문턱을 넘지 못하고 공시가격 11억~14억 구간에 있던 1가구 1주택자는 종부세 납부 대상이 됐습니다.
세금 감면을 기대했던 납세자들만 혼란을 겪게 됐는데 제발 내년 종부세는 세부담이 낮아지는 방향으로 세제개편안이 통과되길 바라며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.
감사합니다!